Viendo la posibilidad de dar el salto, Luz Eugenia y Juan Manuel iniciaron una aventura que se ha convertido en una experiencia para reconstruir un portafolio de inversiones gestionado siempre con opciones tradicionales.
No basta con tener vocación inversora para decidir en algún momento apostar por un activo en el exterior. La decisión pasa no sólo por aspirar a una rentabilidad justificable, sino también por lograr identificar los distintos riesgos, conociendo al socio gestor, así como las implicaciones legales y fiscales.
Eso hicieron Luz Eugenia Mejía y Juan Manuel Restrepo*, con la intención de diversificando sus inversiones y explorando oportunidades en familia. Partieron de cero, en el sentido de no haber realizado previamente ningún movimiento financiero fuera del país, pero sí haber tenido experiencia con diversos activos e instrumentos de inversión, tanto de renta fija como de renta variable en el mercado nacional.
Luego de consultar en Medellín, revisar diferentes fuentes de información e incluso ir a ver en terreno el proyecto multifamiliar en el que estaban interesados en invertir, esta pareja de arquitectos se unió a Century Real Estate Fund, un vehículo creado por Century Asset Management para desarrollar un complejo en Doral, Miami Dade, una de las zonas con mayor dinamismo inmobiliario del sur de Estados Unidos. .
“Lo buscamos en el momento en que sentimos que había que diversificar la inversión en el exterior”, explica Luz Eugenia, para quien “fue una sorpresa” encontrar que desde Colombia podían tener una inversión en el exterior. completamente legal y una oferta para la gestión de inversiones diversificada, con alta rentabilidad. “Buena rentabilidad y en dólares”, apunta Juan Manuel, su marido.
El modelo multifamiliar en Estados Unidos tiene cerca de 90 años de historia y consiste en el desarrollo de un complejo inmobiliario que mezcla vivienda, comercio y servicios. Contrariamente a lo que sucede tradicionalmente en Colombia, no se orienta a la venta de unidades, sino a la colocación en alquiler. En este caso, un directivo concibe el proyecto y a través de un fondo invita a inversores que aportan capital y se convierten en socios a cambio de una rentabilidad proyectada.
Desde la perspectiva de la oportunidad de negocio para un inversionista, Alejandro Villegas, vicepresidente financiero de Conconcreto, destaca que la primera razón por la que un futuro inversionista puede considerar ingresar a un fondo inmobiliario es la oportunidad de diversificar sus ingresos.
“Normalmente para entrar en un negocio inmobiliario en Estados Unidos, con un gestor profesional, se necesita un cheque muy grande”, aclara, explicando que en este proyecto en particular se esta dando la oportunidad a personas que con $100,000 puedan Invertir en un proyecto inmobiliario en Estados Unidos con la ayuda de un gerente profesional.
Luego de un año y medio de haber ingresado al negocio, los esposos Mejía y Restrepo expresan no sólo tranquilidad por la decisión tomada, sino también confianza en una inversión de mediano plazo, administrada por una empresa especializada en el mercado de La Florida, que ver Buenas perspectivas.
“Uno se sorprende por el crecimiento de ese Estado y saber que la economía de Estados Unidos ha pasado por momentos difíciles, ya que el patrimonio está en un estado que siempre ofrece oportunidades de crecimiento y el comportamiento es muy diferente a lo que es el patrimonio raíz del país en general: es decir, incluso si hay un momento difícil en la economía estadounidense, Florida da seguridad y tranquilidad”, dice Luz Eugenia, apoyada en lo aprendido sobre la creciente migración latinoamericana, que representa el turismo y la presencia de tantas empresas.
Y la dinámica inmobiliaria en Florida es tan relevante que Miami ya es considerada el quinto mercado metropolitano más grande de Estados Unidos. Todo ello, entre otras razones, se debe precisamente al paulatino aumento de la población, según la asesoría inmobiliaria Zillow.
Esto refuerza los motivos por los que Juan Manuel reconoce que están "bastante contentos" con el paso dado. En referencia al proyecto, lo define como muy bien elaborado, con altísimos estándares de calidad, con una forma de construcción moderna y alta tecnología.
Luz Eugenia y Juan Manuel también destacan factores favorables para la eficiencia y rentabilidad del proyecto multifamiliar, como la optimización de recursos, planificación precisa, diseños que apuntan al ahorro de materiales, logística impecable, con cero desperdicio y personal disciplinado y que cumple con las normas. “Realmente estamos trabajando en productividad y tiempos de construcción”, afirma Luz Eugenia Mejía.
Para ella, el principal motivo por el que optaron por esta apuesta que los tiene optimistas, fue poder ver un objetivo claro: “respaldado por una moneda fuerte (el dólar), con buena rentabilidad, un proyecto bien gestionado, con una proyección no sólo en construcción y desarrollo sino también en rentabilidad”, porque como complementa Juan Manuel, “el tema de la renta variable en Colombia empezó a volverse demasiado riesgoso y la moneda colombiana también. Buscábamos algo que fuera más seguro; “Sabes que con la renta variable tienes muchas más ganancias, que si te vas a otro tipo de inversión la rentabilidad se penaliza, pero realmente creo que aquí nos encontramos con una intermedia con muy buenos niveles de rendimiento y en una moneda muy segura. "
Multifamiliar, esquema ganador
La firma desarrolladora Century Asset Management, constituida en 2021 por Century Homebuilders y Conconcreto, definió la inversión horizonte de este fondo multifamiliar a ocho años y la rentabilidad estimada entre 13 y 15% efectiva anualmente. Y que los 56 inversores que, como Luz Eugenia y Juan Manuel, han entrado hasta el momento en el proyecto, pronto comenzará a recibir ingresos a través de los ingresos generados por los arrendamientos. Una vez cumplido el plazo de ocho años, cuando se venda el proyecto, recibirán otro ingreso para completar el capital y regresar.
Ahora que el mundo asiste a ciclos económicos globales más cortos, con una secuencia de crisis más frecuentes a lo largo del siglo, el vicepresidente financiero de Conconcreto destaca que los proyectos multifamiliares suelen venderse en Estados Unidos como una especie de activo contracíclico, ya que en la medida que la economía está baja y las tasas de interés altas, la gente busca alquilar en lugar de comprar y eso termina mitigando el ciclo bajista contra el activo y la capacidad de generar efectivo.
Además, la historia enseña que “cuando los ciclos golpean a este tipo de activos, estos suelen reaccionar mucho más rápido que el resto del mercado y el resto de activos”, capacidad que se debe a las características del activo y a la realidad del mercado, más En Florida: la gente siempre necesita alquilar y el inventario es limitado.
Después de más de 20 años de estar acostumbrados a transformar el ahorro en inversión a través del mercado de valores y, después de reconocer que antes había más certezas y ahora todo es tan inestable, el matrimonio Mejía Restrepo tiene claro que han llegado al lugar correcto, y Informan que no se conformaron con presentar un caso, sino que también decidieron aumentar la apuesta. Sólo pasaron por una gran duda, reconoce Luz Eugenia: ¿Cómo se saca el dinero del país para no tener problemas? Pero eso se resolvió satisfactoriamente porque siempre contaron con asesoría legal de Gestión de activos del siglo.
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Hoy, esta pareja está segura que cuando llegue el momento de liquidar su primera inversión en Estados Unidos, habrán concluido una historia que valió la pena escribir: la de Diversificar la cartera en tipo de activo, geografía y moneda., a través de un fondo creado para financiar un proyecto multifamiliar, con 735 departamentos donde vivirán entre 1.500 y 2.000 personas; y con 56,000 pies cuadrados de espacio comercial.
El vicepresidente financiero de Conconcreto destacó que el fondo liderado por Century Asset Management resulta ser un activo muy interesante para los inversionistas desde el punto de vista de costos, ya que están comprando en un complejo en el que cada apartamento vale alrededor de $365.000. .
“Hoy, en un entorno de altas tasas de interés y altas tasas de capitalización, ese tipo de unidades se venden por alrededor de $450.000 a $480.000. Están entrando al costo, en un proyecto que tiene una valoración importante y esto se debe a que los lotes se compraron hace como tres años, la construcción se contrató hace dos años y la deuda se contrajo hace uno o dos años”, afirmó.
Y el tercer factor determinante es que “si bien es un negocio que tiene riesgo inmobiliario y de alquiler”, se basa en un modelo financiero conservador, donde se puede esperar que el administrador profesional, en la medida en que tenga ventanas de refinanciamiento y ventas, entregue al inversionista un retorno mejor que el esperado.
Precisamente, en referencia a los riesgos y cómo Gestión de activos del siglo Sobre ellos, el directivo explicó que el proyecto tiene tres importantes: el riesgo de desarrollo: compra del terreno, obtención de permisos y edificación. En este caso se compra el terreno, se obtienen los permisos y se construye la mitad del activo, “entonces el riesgo que le queda al inversionista es la construcción de la segunda mitad del activo; Es un riesgo algo mitigado”.
También está el riesgo de financiación, que es conseguir el crédito, ya se ha financiado la mitad y queda por conseguir el resto, que se espera cerrar en mayo o junio de este año. Y el tercer riesgo es el riesgo de mercado: conseguir que los pisos y locales se alquilen a los precios esperados.
“Fuimos relativamente conservadores en el modelado financiero de cuál será el flujo del proyecto, modelamos con rentas por debajo de las que estamos encontrando en el mercado y ya arrendando las unidades; y estamos modelando la venta final del activo a una tasa de capitalización conservadora, un poco por encima del mercado, para no someter la rentabilidad a una incertidumbre muy grande y ver que venderé al mejor precio en ocho años. Eso será un beneficio si se logra”.
Cabe señalar que en Colombia no existe una oportunidad comparable, ya que el mercado multifamiliar aún está por desarrollarse. Sin embargo, para tener una referencia, Alejandro Villegas afirmó que el retorno esperado de 14% puede ser equivalente en pesos a uno de 18%, “Lo cual es muy bueno comparado con lo que ofrecen otros fondos inmobiliarios en Colombia, que no hacen multifamiliares, “sino que hacen bodegas, oficinas”.
No es menos importante indicar que, así como Luz Eugenia y Juan Manuel encontraron la cercanía física con los asesores de Century Asset Management en Medellín como un factor de confianza, también existe esa posibilidad en Bogotá para quienes encuentren la posibilidad de ingresar a este mundo real. Interesante cartera inmobiliaria. en Estados Unidos, administrada por una empresa apoyada por dos socios con conocimiento y experiencia del mercado del Sur de la Florida, donde el flujo de migrantes provenientes de otras zonas de Estados Unidos, Europa y América Latina es creciente, lo que ha provocado la demanda de vivienda. para crecer constantemente.
Esto lo confirma en cierta medida ZillowGroup en su informe Perspectivas del mercado de viviendas de alquiler para 2024, que encontró que el hogar promedio del país necesitaba gastar 29,51 TP3T de sus ingresos en alquiler en noviembre de 2023, datos que antes de la pandemia eran 28%. En Miami el requerido es 43% y en Nueva York 39.7%.
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